新年あけましておめでとうございます。昨年はブログの更新は少なめでしたが今年はたくさん書きたいと思っています。本年もどうぞよろしくお願いします。さて、年末年始を皆様いかがお過ごしでしょうか。12月29日から実家帰省、丁度自宅に帰宅したところです。
まぁ、帰宅するや否や何気なくテレビを付けてしまう癖がついている筆者ですが、ネット、テレビCMも「不動産投資」の広告が踊っているそんな気がしました。（東京だけかな？？）以前「不動産投資」についてブログで書きましたが、改めて書きたいと思います。
結論「不動産投資は甘くない」これが現実です。約15年続けて分かった「現実」と「幻想」。
「不動産投資で成功しました」
SNSや広告で、こんな言葉を見ない日はありません。
家賃収入、ほったらかし、老後安泰、不労所得——。
どれも魅力的な言葉です。
結論から言います。
私も不動産投資では“成功”している側だと思います。
ただし、その成果は
過去約15年で、利益は月平均5万円程度です。
この数字を見て、あなたはどう感じるでしょうか。
「少ない」と思った人もいれば、「悪くない」と思った人もいるかもしれません。
この記事では、
・サラリーマン素人として不動産投資を始め
・大失敗はしなかったが、大儲けもしなかった
そんなリアルな体験から、不動産投資の甘くない現実を書いていきます。
派手な成功談はありません。ですが、これから始める人にとっては、たぶん役に立ちます。
「成功」と呼ばれる不動産投資の正体
まず最初に、私の「成功」の中身を整理します。
- 破綻していない
- 赤字でもない
- 物件は今も稼働している
- トータルではプラス
この条件を満たしているので、一般的には「成功」と言われる部類でしょう。
しかし、現実はかなり地味です。
- 修繕対応
- 管理会社とのやり取り
- 空室時の不安
- 税金や保険の支払い
- 定期的な勉強と情報収集
これらを10年近く続けて、残るお金が月5万円前後。時給換算すると、決して効率は良くありません。
「不動産投資＝楽して儲かる」というイメージは、少なくとも私の経験とは一致しませんでした。
サラリーマン素人が不利になる理由
不動産投資は、サラリーマン素人が圧倒的に不利です。
理由は大きく3つあります。
① 情報量が圧倒的に少ない
不動産会社は
- 相場
- 過去の取引
- 売れ残り理由
- エリアの事情
こうした情報を日常的に持っています。
一方、サラリーマン投資家は「ネットで調べた情報」がほぼ全て。情報格差がある時点で、対等な勝負ではありません。
② 判断スピードで負ける
良い物件は、驚くほど早く消えます。
- 上司に相談
- 家族に相談
- 住宅ローンの確認
こうしている間に、物件は他人のものになります。
結果として、
「検討する時間がある物件」だけが残る。これはかなり不利です。
③ 「買ってくれる人」として見られる
不動産会社から見れば、
投資家は「お客様」であり、「商品を買ってくれる人」です。
善意の担当者もいますが、ビジネスである以上、売る側の論理が優先されます。
素人が「おすすめです」と言われて
本当におすすめだったケースは、正直少ないと思います。
固定資産税という“毎年必ず削られるコスト”
不動産投資で、想像以上に効いてくるのが
固定資産税という毎年必ず発生するコストです。
私の場合、固定資産税は年間で約20〜30万円かかっていました。
この税金の厄介な点は、
- 空室でも必ず発生する
- 家賃が下がっても減らない
- 何もしなくても請求が来る
という、完全に逃げ道のない支出であることです。
月平均の利益が約5万円だとすると、年間の利益は約60万円。
そこから、固定資産税だけで3〜5割近くが消える計算になります。
この時点で、
「思っていたより、全然残らないな…」
と感じる人は多いはずです。
「家賃−ローン＝利益」は本当に危険な考え方
不動産投資を始めたばかりの頃、私自身もこんな計算をしていました。
家賃 − ローン返済 ＝ 利益
これは、今振り返ると
かなり危険な考え方でした。
実際には、
- 固定資産税（年間20〜30万円）
- 管理費
- 修繕費
- 火災・地震保険
- 空室期間の家賃ゼロ
これらをすべて差し引いた“残り”が、本当の意味での利益です。
特に固定資産税は、
「利益が出ていなくても確実に持っていかれる」ため、想定を誤ると一気に赤字感覚になります。
見落とされがちな「不動産取得税」という初期コスト
不動産投資を始めた当初、
正直あまり意識していなかった税金があります。
それが
不動産取得税です。
私の場合、
物件取得後に、約10万円の不動産取得税が別途かかりました。
この税金の厄介なところは、
- 購入時ではなく、忘れた頃に請求が来る
- ローンとは無関係に、現金で支払う必要がある
- 一度きりとはいえ、確実に発生する
という点です。
「購入時の諸費用はだいたい把握していたつもり」でも、
この不動産取得税は完全に盲点でした。
不動産投資は「買った瞬間から税金が始まる」
多くの人は、
不動産投資の税金＝売却時、というイメージを持っています。
しかし実際は、
- 買った直後 → 不動産取得税（約10万円）
- 保有中 → 固定資産税（毎年20〜30万円）
- 売却時 → 譲渡所得税・住民税
最初から最後まで、税金とセットです。
しかも、
これらの税金はすべて
「利益が出ているかどうか」とは関係なく請求されます。
「細かい税金」が積み重なって現実になる
不動産取得税10万円。
固定資産税20〜30万円／年。
ひとつひとつは
「致命的」と感じないかもしれません。ですが、
- 月5万円の利益
- 年間60万円のキャッシュフロー
という前提で考えると、
税金だけで利益のかなりの部分が削られていることが分かります。
不動産投資は、
大きく儲かるかどうか
よりも細かく削られ続ける
投資だと感じました。
税金を理解して初めて「続ける・やめる」の判断ができる
不動産投資は、
税金を知らずに始めると、ほぼ確実に想定とズレます。
- 想定利回りは合っていた
- 家賃も想定通りだった
- それでも手元に残らない
この原因の多くは、
税金と固定費の見積もり不足です。
私自身、不動産取得税と固定資産税を実体験として払ってみて、ようやく「数字の重さ」を理解しました。
売却時だけでなく「保有中も税金と付き合う」
不動産投資というと、
どうしても売却時の譲渡所得税に目が行きがちです。
しかし現実は、
- 持っている間 → 固定資産税（毎年20〜30万円）
- 売るとき → 譲渡所得税・住民税
- サラリーマン → 給与所得との合算
常に税金とセットで設計しないと成立しない投資だと感じました。
「家賃収入がある＝儲かっている」という感覚は、税金を考慮した瞬間に簡単に崩れます。
固定資産税を知って、ようやく現実が見えた
固定資産税が年間20〜30万円かかると理解した時、
私はようやく不動産投資を
“副収入”ではなく“事業”として見るようになりました。
- 利回りより手残り
- 売上よりキャッシュフロー
- 成功談より、続けられるか
この視点を持てたのは、
今思えば、不動産投資で得た一番大きな学びかもしれません。
土地勘がないと、数字は簡単に嘘をつく
不動産投資で最も痛感したのが、
土地勘の重要性です。
表面利回り、想定家賃、入居率——
数字だけ見れば魅力的な物件はたくさんあります。
しかし、
- なぜ家賃が安いのか
- なぜ空室が多いのか
- なぜ売りに出されているのか
これらは現地を知らないと分かりません。
地元の人が避けるエリアを、「利回りが高いから」と買ってしまう。
これは、土地勘がない投資家が陥りやすい罠です。
数字は嘘をつきませんが、数字だけが真実でもありません。
不動産会社に騙される可能性は普通にある
これは断言します。
不動産会社に騙される可能性は、普通にあります。
・悪意がある場合
・悪意はないが説明不足な場合
・投資家にとって不利な事実を言わない場合
形は様々ですが、「全部正直に教えてくれる」と思うのは危険です。
よくある危険ワードは、
- 「節税になります」
- 「将来性があります」
- 「すぐに入居者がつきます」
- 「このエリアは人気です」
これらは、具体的な根拠がない限り信用しない方がいいですし、本当に節税効果があるのか。人気エリアなのかはよく自分で計算し判断しましょう。
それでも15年続けて分かったこと
ここまで読むと、
「じゃあ不動産投資はやる意味ないの？」
と思うかもしれません。
私の答えは、人によるです。
向いている人
- 地味な作業を苦にしない
- 数字と現実を冷静に見られる
- 短期で儲けようとしない
- リスクを理解した上で動ける
向いていない人
- 不労所得を期待している
- 楽して儲けたい
- 営業トークを真に受けやすい
- 勉強が嫌い
不動産投資は、
一攫千金の投資ではありません。
ですが、大失敗もしにくい代わりに、大成功もしにくい投資です。
不動産投資は「幻想」を捨てた人だけが残る
最後に、10年やって一番伝えたいことを書きます。
不動産投資は、
何もしなくても儲かる投資
ではありません。
地味な作業を続け、
リスクを受け入れ、
現実と向き合い続けて、
ようやく月5万円が残る投資
それが、私の見た不動産投資の正体です。
それでも「やりたい」と思えるなら、
たぶん向いています。
もし、「思っていたのと違う」と感じたなら、それも立派な収穫です。
不動産投資は甘くありません。
だからこそ、始める前に現実を知っておくべきだと思います。
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